W dniu 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli nowa ustawa deweloperska. W dzisiejszym wpisie pokrótce o najważniejszych zmianach, które czekają (potencjalnych) nabywców oraz deweloperów!
ZAKRES PRZEDMIOTOWY USTAWY
Pierwszą istotną zmianą jest rozszerzenie katalogu umów, do których będzie mieć zastosowanie nowa ustawa deweloperska. Wprowadzane przepisy stosowane będą także do umów zawieranych z nabywcą po wybudowaniu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego (a więc, kiedy pierwszą i jedyną umową zawieraną przez dewelopera z nabywcą jest umowa przenosząca własność nieruchomości).
W przeciwieństwie do aktualnie obowiązującej ustawy, nowe przepisy będą mieć, w przypadkach określonych w ustawie, zastosowanie również do:
- umów dotyczących lokali użytkowych,
- umów sprzedaży zawieranych pomiędzy nabywcą, a przedsiębiorcą niebędącym deweloperem.
UMOWA REZERWACYJNA
Nowa ustawa deweloperska wprowadza regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej. Przepisy określają m.in. formę, jaką powinna mieć taka umowa oraz jej podstawowe, istotne postanowienia. Ustawa reguluje również kwestie dotyczące opłaty rezerwacyjnej.
WYPŁATA ŚRODKÓW Z MIESZKANIOWEGO RACHUNKU POWIERNICZEGO
Deweloper nadal będzie mieć obowiązek zapewnienia nabywcom ochrony wpłaconych przez nich środków. Aktualnie ustawa przewiduje cztery możliwe środki ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy połączony z gwarancją bankową oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy połączony z gwarancją ubezpieczeniową. Nowa ustawa przewiduje natomiast zamknięty mieszkaniowy oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zmianie ulegną zasady wypłaty na rzecz dewelopera środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym przez rozszerzenie czynności kontrolnych, które bank będzie zobowiązany przeprowadzić przed wypłatą środków deweloperowi.
ODBIÓR LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO PRZEZ NABYWCĘ
Nowa ustawa deweloperska wprowadza pojęcie wady istotnej oraz wady nieistotnej. W zależności od charakteru wady inne będą obowiązki i uprawnienia stron umowy.
Niepoinformowanie nabywcy w terminie 14 dni od podpisania protokołu o uznaniu wady albo o odmowie uznania wady i jej przyczynach, będzie uważane za uznanie wady przez dewelopera.
Wprowadzane przepisy szczegółowo regulują postępowanie w przypadku powtórnej odmowy dokonania odbioru przez nabywcę z uwagi na istnienie wady istotnej. W takim przypadku nabywca będzie musiał przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii obciążą dewelopera. W przeciwnym razie koszty sporządzenia opinii poniesie nabywca.
DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY
Nowa ustawa deweloperska wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest to instytucja mająca na celu zabezpieczenie interesów nabywcy i zagwarantowanie mu zwrotu wpłaconych środków, np. w sytuacji, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej i nie otrzyma zwrotu środków w terminie określonym w ustawie.
Środki zgromadzone w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym pochodzić będą m.in. ze składek uiszczanych przez deweloperów. Deweloper będzie zobowiązany do wyliczenia wysokości składki na Fundusz i jej wpłacenia do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę, ale nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.
PROSPEKT INFORMACYJNY
Zmianie ulegnie treść prospektu informacyjnego.
Ponadto, deweloper będzie zobowiązany doręczyć prospekt osobie zainteresowanej zawarciem umowy wraz z załącznikami przed jej zawarciem. Aktualnie deweloper ma obowiązek doręczyć wspomniany dokument tylko wtedy, gdy żąda tego potencjalny nabywca.
Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania odnośnie poruszonego tematu (lub innego tematu prawnego) to oczywiście służymy pomocą w rozwianiu ewentualnych wątpliwości. Jesteśmy dostępni pod adresem mailowym: biuro@konczal-kancelaria.pl lub pod telefonem 665-422-303.
